Kiracılar ve mülk sahipleri arasında sıkça tartışma konusu olan ortak alan giderlerinin paylaşımı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde net kurallara bağlanmıştır. Giderlerin niteliğine göre sorumluluk dağılımı değişirken, hukuki süreçte asıl borçlu konumundaki taraf da kanunla belirlenmiştir.
Binaların günlük işleyişini sağlayan cari masraflar, fiili kullanım nedeniyle kiracının sorumluluğundadır. Apartman temizliği, ortak alanların elektrik ve su faturaları, kapıcı, güvenlik personeli ile bahçıvan ücretleri, asansörün rutin aylık bakımı ve çöp toplama hizmetleri gibi işletme kalemleri kiracı tarafından karşılanır.
Buna karşılık binanın ana yapısını koruyan, ömrünü uzatan veya mülkün değerini artıran kalıcı harcamalar mülk sahibinin yükümlülüğündedir. Dış cephe mantolaması, çatı onarımı, su yalıtımı çalışmaları, ana boru tesisatının yenilenmesi ve asansörün ana motor değişimi gibi büyük yatırım gerektiren giderler ev sahibi tarafından ödenir.
Yasal muhatap ev sahibidir
Hukuki açıdan apartman yönetiminin doğrudan muhatabı kat malikidir. Aidat borcunun asıl yükümlüsü kanunen mülk sahibi olarak kabul edilir. Kiracı, taşınmazda ikamet ettiği için bu giderlere katkı sağlar ancak borcun ödenmemesi durumunda yönetim, yasal takip sürecini başlatmak üzere doğrudan ev sahibine başvurma hakkına sahiptir.
Kiracının üzerine düşen işletme aidatlarını düzenli olarak ödememesi ve yönetimin bu alacağı ev sahibinden tahsil etmesi halinde, mülk sahibi ödediği tutarı kiracısından rücu yoluyla geri talep edebilir. Süreçteki aksaklıklar, kiracı için yasal takip ve tahliye süreçlerini de başlatabilir.
Aidatların tek kalem halinde tahsil edildiği durumlarda ayrıştırma yapılması gerekir. Toplam tutarın içinde hem günlük temizlik ve elektrik gibi işletme giderleri hem de asansör revizyonu gibi büyük bir demirbaş taksiti bulunuyorsa, kiracı bu kalemi ayırmalıdır. Demirbaş payına isabet eden kısım ev sahibinden istenmeli veya kira ödemesinden düşülmelidir.
Kira sözleşmelerinde yer alan "aidatı kiracı öder" ibaresi genel kural olarak yalnızca işletme giderlerini kapsar. Sözleşmede aksi belirtilse dahi binanın yapısal ömrünü uzatan büyük demirbaş yatırımlarının kiracıya yükletilmesi hukuken tartışmalıdır ve hakkaniyete aykırı bulunması halinde geçersiz sayılabilir.
Kiracısı olmayan veya tamamen boş bulunan daireler de ortak giderlerden muaf değildir. Taşınmazda fiilen oturulmasa bile kat maliki, işletme ve yatırım paylarını karşılamakla yükümlüdür. Taraflar arasında gider paylaşımına ilişkin uyuşmazlık çıkması durumunda öncelikle yönetimden detaylı döküm istenmeli, çözüm sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemelerine başvurulmalıdır.
