Bayraklı Belediyesi'nden imar sorununun çözümü için '20 soru 20 cevap' kitapçığı

Bayraklı Belediyesi Cengizhan, Alpaslan ve Fuat Edip Baksı mahallelerini kapsayan revizyon imar planı hakkında '20 soru 20 cevap' kitapçığı yayınladı.

GERÇEK HABERCİ-Bayraklı Belediyesi, ilçe genelinde kentsel dönüşüm çalışmalarını sürdürüyor. Belediye, Adalet ve Manavkuyu mahallelerinin ardından, Cengizhan, Alpaslan ve Fuat Edip Baksı mahallelerini kapsayan 60 hektarlık alandaki revizyon imar planını da tamamladı. İzmir Büyükşehir Belediyesi tarafından onaylanan planların askı süreci bitti, itirazlar değerlendiriliyor. Bu süreçte gelen itirazları değerlendirilirken Bayraklı Belediyesi ise, kendilerine gelen soruları derleyerek kitapçık haline getirdi ve bölgede yaşayan vatandaşlara dağıttı.

Bayraklı Belediyesi’nde sorulan sorulara kalem kalem verilen cevaplar şu şekilde:

1: REVİZYON İMAR PLANI SÜRECİ NASIL GELİŞTİ?

Kentsel dönüşüm çalışmaları bakımından Bayraklı’nın öncelikli bölgeleri arasında yer alan Cengizhan- Alpaslan ve Fuat Edip Baksı için planlama çalışmalarının ilk adımı 10 Mayıs 2010 tarihinde atıldı ve üç mahallede, toplam 60 hektarlık alanı kapsayan bölge Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı olarak belirlendi. Plan yapma yetkisi 17 Haziran 2010 tarihinde İzmir Büyükşehir Belediyesi’ne devredildi. 2013 yılında ise Bayraklı Belediyesi mülkiyetindeki taşınmazlar ve tüm yetki İzmir Büyükşehir Belediyesi’ne devredildi. Yerel seçimlerin ardından İzmir Büyükşehir Belediye Başkanı Tunç Soyer ile yapılan görüşmeler neticesinde, planların Büyükşehir Belediyesi’nin desteği ile yeniden Bayraklı Belediyesi tarafından yapılması kararı alındı. Ve yetki Bayraklı Belediyesi’ne tekrar devredildi. Bu aşamada, yeni bir imar planı çalışması ihtiyacı doğdu ve bölgenin sorununu çözecek olan Revizyon İmar Planları, 4 Ocak 2022 tarihinde Bayraklı Belediye Meclisi’nden, 12 Eylül 2022 tarihinde de İzmir Büyükşehir Meclisi’nden oybirliği ile geçti.

SORU-2: BROŞÜRDE YER ALAN “BUYA”, “EMSAL”, “DONATI ALANI” VE “DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI” KAVRAMLARI NE ANLAMA GELİR?

BUYA: Birlikte Uygulama Yapılacak Alanlar.

EMSAL: İmar planına göre imar parseli üzerinde yapılacak binanın toplam inşaat alanını belirlemede kullanılan oran.

DONATI ALANI: Bir parselde yerleşim alanı dışında kalan yol, park, okul, sağlık alanı, otopark, pazar, cami gibi kamusal alanların toplamı.

DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP): İmar planlarında daha geniş yollar, parklar, otoparklar, camiler, okullar vb. gibi donatı alanlarının ayrılabilmesi için tapulardan yapılan kesintiler.

SORU-3: PLAN TAMAMLANDI, İNŞAATLAR HEMEN BAŞLAYACAK MI?

Revizyon İmar Planı, kapsadığı 60 hektarlık alanın gelecekteki modern yapılaşma düzeninin belirleyicisi olacak. Bu planın onaylanması ile bölgenin dönüşümü için ilk adımı attık. Sırada ise yeni parsellerin oluşturulması aşaması yer alacaktır. (18. Madde Uygulaması) İnşaat çalışmaları yeni parseller oluştuktan sonra başlayacak. Hak sahiplerinin talepleri ve aralarında uzlaşması en belirleyici faktör olacak. Söz, karar ve yetki, bu aşamada vatandaşlara bırakılacak. Dolayısıyla, binaların hemen yıkımı söz konusu değildir.

SORU-4: 4 KAT İMARIM VAR, NEDEN 8 KAT OLMASIN?

Bir bölgenin imar hakkının 4 kattan, 8 kata çıkarılması demek, bölge nüfusunun da 2 katına çıkarılması anlamına gelmektedir. İmar mevzuatına göre, imar planlarında belirlenmiş mevcut nüfusa ilave olarak getirilen her 1 kişi için yaklaşık 22 m2’lik ilave donatı alanı ayrılması zorunludur. 4 kat imar hakkının ilave donatı alanı ayrılmadan 8 kata çıkarılması kanunen mümkün değildir. Bölgede mevcut imar planı nüfusunun 49.500 kişi olduğu dikkate alındığında, nüfusun 2 katına çıkarılabilmesi için 1.089.000 m2 ilave donatı alanı ayrılması gerekmektedir. Bölgenin toplam alanı 600.000 m2 olduğundan bu koşulun sağlanması da olanaklı değildir.

SORU-5: 4 KAT İMARLI ARSAMIN EMSALİ NE KADARDI? YENİ PLANDA NE DEĞİŞTİ?

1988 tarihinde onaylanan imar planına göre ortalama emsal değeri 3,2 olarak belirlenmiştir. Belediyemizce yapılan Revizyon İmar Planı’nın hayata geçmesi sonrası, yeni inşa edilecek konut alanlarında ortalama emsal 4,1 olacaktır. Bu planlarda kamuya ait parsellerin inşaat haklarının diğer hak sahiplerine dağıtımı sonucunda yeni inşaat hakları, 3,3 ortalama emsal değeri ile hesaplanmış, bu değere % 5 ilave edilmiştir. Bu da % 8,3 artışla, yaklaşık 3,47 emsal değerine karşılık gelmektedir.

SORU-6: REVİZYON İMAR PLANINDA İNŞAAT HAKKIM NE OLACAK?

Revizyon imar planında 3,47 ortalama emsal değeri ile 100 m2’lik parselin inşaat hakkı yaklaşık 100 x 3,47 = 347 m2 olmuştur. Parsel Büyüklüğü Revizyon İmar Planı İnşaat Hakkı 100 m2 347 m2

SORU-7: 4 KATLI BİNAMDA 4 DAİREM VAR. REVİZYON İMAR PLANI SONRASI KAÇ DAİREM OLACAK?

İmar planları hazırlanırken bölgenin mevcut imar planındaki inşaat alanı hesaplaması üzerinden çalışmalar yapılmaktadır. Birim sayısı veya daire sayısı üzerinden bir çalışma yapılmamaktadır. Çünkü daireler çeşitli büyüklüklerdedir ve 60 m2‘lik bir daire olabileceği gibi 160 m2’lik daire de olabilmektedir. Yapılacak binalardaki daire sayısı, arsa sahiplerinin tasarrufundadır ve istediğiniz büyüklüklere göre toplam daire sayısını artırıp, azaltabilmektesiniz.

SORU-8 KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİNDE BANA KAÇ DAİRE VERİYORLARDI, REVİZYON İMAR PLANINDA KAÇ DAİRE VERİLİYOR?

İzmir Büyükşehir Belediyesi’nin 2013 yılında hazırladığı Kentsel Dönüşüm Proje Taslağında, 1.200.000 m2 toplam inşaat yapılması planlanmış, bunun da yaklaşık % 30’unun hak sahiplerine dağıtılması öngörülmüştür Bu projede, yapılacak daire tipleri ve büyüklükleri de belli olduğundan, hak sahipleriyle verilecek daire büyüklüğü ve sayısına ilişkin görüşmeler yapılabilmiştir. Revizyon İmar Planında ise toplam inşaat alanı 1.347.600 m2 olarak belirlenmiş olmakla birlikte, bu alanın yapımı gerçekleştirecek müteahhit/yüklenici tarafından hangi oranda hak sahiplerine dağıtılacağı, iki taraf arasında yapılacak görüşmeler sonucunda belli olacaktır. Alacağınız daire sayısı da karşılıklı görüşmeler doğrultusunda hazırlayacağınız mimari projelere göre değişiklik gösterecektir.

SORU-9: ESKİ İMAR PLANINDA ARSAMIN BİR KISMI DONATI ALANINDA KALIYORDU, REVİZYON İMAR PLANINDA NE OLDU?

Revizyon İmar Planında inşaat hakları hesaplanırken mevcut tapu alanları esas alınmış, eski imar planına göre terk edilmesi veya kamulaştırılması gereken tüm alanların imar hakları verilmiştir. Eski imar planına göre terk yapmış parsellerde ise terkten önceki tapu alanına göre inşaat hakkı belirlenmiştir.

SORU-10: REVİZYON İMAR PLANI İLE KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJE TASLAĞI ARASINDAKİ FARKLAR NELER?

1- 2013 yılında hazırlanan çalışma kentsel dönüşümün ilk aşaması olarak düşünülen bir taslaktır. Bu plan, tüm uzlaşmalar tamamlanamadığı için onay aşamasına hiç gelmemiştir. 2021 yılında hazırlanan ve 2022’de onaylanan planlar ise Revizyon İmar Planı’dır.

2- Taslak Kentsel Dönüşüm Projesinde bölge tek bir düzenleme sahasından oluşuyordu. Revizyon İmar Planında alan 26 düzenleme sahasına (Birlikte Uygulama Yapılacak Alan) ayrılmıştır.

3- Taslak Kentsel Dönüşüm Projesinde bölgede bulunan tüm parsellerin (2034 parsel) uzlaşması bekleniyordu. Revizyon İmar Planı düzenleme sahalarında uzlaşması gereken parsel sayısı 39 ile 145 bandına düşürülmüştür.

4- Taslak Kentsel Dönüşüm Projesinde hak sahipleri bulundukları yerde değil, proje alanı içinde herhangi bir yerde inşaat hakkı alabiliyordu. Revizyon İmar Planında hak sahiplerine kendi düzenleme sahası içerisinde kendi parselinde ya da parseline en yakın imar adasında inşaat hakkı tanınmıştır.

5- Kentsel Dönüşüm Projesinde bölgeye Altınyol üzerinden bir bağlantı önerilmemişti. Revizyon İmar Planında, Altınyol üzerinden bölgeye giriş imkânı sağlayan ve sonrasında Çevreyoluna ve Şehir Hastanesine ulaşan bir yol belirlenmiştir. 1988 İmar Planı 2013 Kentsel Dönüşüm Proje Taslağı 2021 Revizyon İmar Planı Toplam İnşaat Alanı 1.250.000 m2 1.200.000 m2 1.347.600 m2 Yeşil Alan 20.369 m2 82.955 m2 90.271 m2 Cami 2.296 m2 9.289 m2 3.455 m2 Eğitim Tesisi 10.640 m2 16.218 m2 15.382 m2 Sağlık Tesisi - - 1.620m2

SORU-11: REVİZYON İMAR PLANINDA TOPLAM İNŞAAT ALANI NE KADAR ARTTI?

1988 İmar Planında toplam inşaat alanı 1.250.000 m2 olarak belirlenmiş, İzmir Büyükşehir Belediyesi’nin 2013’te hazırladığı Kentsel Dönüşüm Taslağı’nda bu oran 1.200.000 m2’ye düşürülmüştür. Revizyon İmar Planı ise toplam inşaat alanı 1.347.600 m2’ye çıkarılmış olup, 2013 Kentsel Dönüşüm İmar Planı Taslağına göre % 12,3, 1988 İmar Planına göre % 7,8 artış sağlanmıştır.

SORU-12: REVİZYON İMAR PLANI İLE YEŞİL ALANLARDA NE KADAR ARTIŞ SAĞLANDI?

Bölge için 1988 İmar Planında 20.369 m2, 2013 Kentsel Dönüşüm Projesi Taslağında 82.955 m2 yeşil alan ayrılmıştır. Revizyon İmar Planı’nda ise bu oran 90.271 m2’ye yükseltilmiştir. Yani 2013 Kentsel Dönüşüm Projesi Taslağına göre % 9, 1988 İmar Planına göre % 343 artış sağlanmıştır.

SORU-13: REVİZYON İMAR PLANINDA TİCARİ ALANLAR NASIL KONUMLANDIRILDI?

Revizyon İmar Planında 1 adet Ticaret Alanı belirlenmiştir. Ancak, imar yönetmeliğine göre ilgili idare meclisince yol boyu ticaret kararı alınan konut alanlarında, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, eczane, sağlık kabini, muayenehane, lokanta, pastane gibi konut dışı kullanımlar yer alabilmektedir. Bu kapsamda konut alanlarında ticari kullanımlar da yer alabilecektir.

SORU-14: BANA AİT TAPUDAN KESİNTİ YAPILACAK MI?

Revizyon İmar Planları yapılırken mevcut yolların genişlemesi, park, otopark, cami, okul, sağlık tesisi gibi donatı alanlarının artırılabilmesi için mevcut tapu alanlarından kesinti yapılması gerekmektedir. Ancak, inşaat hakları eski tapu alanları üzerinden hesaplandığından hak kaybı yaşanmayacaktır.

SORU-15: TAPULARDAN NE KADAR KESİNTİ YAPILACAK VE ÖNCEKİ KESİNTİLER DİKKATE ALINACAK MI?

Gönül rahatlığıyla söyleyebiliriz ki tüm tapulardan eşit ve adil bir kesinti yapılacak! Mevcut tapularınız, 1985 yılında çıkan ve imar affı olarak bilinen 2981 Sayılı Kanun doğrultusunda verilmişti. Bu kanun kapsamında onaylanan ıslah planlarında her tapudan en fazla % 35 olacak şekilde, farklı oranlarda kesinti yapılmıştı. 2020 yılında mevzuatta meydana gelen değişiklik sonucunda, daha önce yapılan kesintilerin en fazla %45’e tamamlanabileceğine ilişkin düzenleme yapıldı. 12 Bu kapsamda daha önce tapusundan %10 kesinti yapılan vatandaşımız ile %35 kesinti yapılan vatandaşlarımız arasındaki bu eşitsizlik, Revizyon İmar Planları ile belirlenen daha geniş yolların ve donatı alanlarının oluşturulabilmesi için, aynı zamanda adil dağıtım ve eşitliğin sağlanabilmesi için tüm tapulardan %45 kesintiye tamamlanarak giderilmiş olacak. Bu adım; Revizyon İmar Planları doğrultusunda hazırlanacak parselasyon planı (18. Madde Düzenlemesi) kapsamında gerçekleşecek.

SORU-16: REVİZYON İMAR PLANI SONRASINDA İMAR HAKKIMI NEREDEN ALACAĞIM?

2013 Kentsel Dönüşüm Projesi Taslağı’nda hak sahipleri, projenin koşullarına bağlı olarak bulundukları yer dışında, proje alanı içinde başka bir yerde daire almak durumunda kalabiliyordu. Revizyon İmar Planları’nda ise hak sahipleri, kendi düzenleme sahaları içerisinde bulunan en yakın imar adasında hisselendirilecek ve yapılacak binalarda daire sahibi olacak.

SORU-17: NEDEN DİĞER HAK SAHİPLERİ İLE BİRLİKTE HAREKET ETMEK ZORUNDAYIM?

İmar planlarında daha geniş yollar, parklar, otoparklar, camiler, okullar gibi donatı alanlarının ayrılabilmesi için tapulardan yapılan kesintilere “Düzenleme Ortaklık Payı” denilmektedir. Bu kesintilerin eşit bir şekilde, hakça yapılabilmesi için, belirlenen alanlar içinde kalan tüm parsellerin birlikte hareket etmesi gerekmektedir. Bölgenin neredeyse tamamına yakınının yapılaşmış olması ve zeminde boş alanların bulunmaması nedeniyle donatı alanları bu yolla elde edilebilmektedir. Bu nedenle, Revizyon İmar Planlarında 26 adet Birlikte Uygulama Yapılacak Alan (BUYA) sınırı belirlenmiştir.

SORU-18: KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİ TASLAĞINDA KAÇ PARSEL BİRLİKTE HAREKET EDİYORDU? REVİZYON İMAR PLANI’NDA NE DEĞİŞTİ?

2013 yılında hazırlanan Kentsel Dönüşüm Proje Taslağında uygulamaya geçilebilmesi için, proje alanında yer alan 2034 adet parseldeki tüm hak sahiplerinin proje üzerinde uzlaşması gerekiyordu. Revizyon İmar Planı’nda ise 26 adet Birlikte Uygulama Yapılacak Alan (BUYA) sınırı belirlendi. Bu alanlar içerisinde 39 ile 145 arasında değişen sayıda (ortalama 78) parsel bulunmaktadır ve uzlaşmak daha kolaydır.

SORU-19: MÜTEAHHİTLERLE Mİ ANLAŞACAĞIZ? BELEDİYE BU SÜRECE DÂHİL OLACAK MI?

Kentsel Dönüşüm çalışmalarının hayata geçtiği aşamada söz, karar ve yetki tamamıyla hak sahiplerinin olacak. İstenirse Bayraklı Belediyesi ve İzmir Büyükşehir Belediyesi bu sürece “garantör” olarak müdahil olacak. Vatandaşlarımıza yeni binalarının yapımı konusunda herhangi bir yönlendirmede bulunulması söz konusu olmayacak. Aksine, vatandaşlarımızın bu konuda her kesimle görüşme yapabilmesi, kendileri için en doğru ve ikna edici şartlarda binalarını yapmaları teşvik edilecek.

SORU-20 KOOPERATİFLEŞME ÇÖZÜM MÜDÜR?

Yeni kentsel dönüşüm projesini Kooperatifleşme Modeli üzerine kurmamızın temel nedenleri şunlardır: Ortak akıl yaratmak ve herkesin kabul edebileceği projeleri ortaya çıkarmak. Bayraklı ve Büyükşehir Belediyelerinin garantör olmasını sağlamak. Maddi olumsuzluklardan vatandaşların etkilenmesinin önüne geçmek. Rekabet şartlarını oluşturmak.

Belediyelerin kooperatif sürecindeki rolü: Kooperatifin kuruluş sürecinde öncü olmak. Proje aşamasında yol gösterici olmak. Kooperatiflere hukuki destek vermek. Fiziki mekân ile görevli personel ihtiyacını karşılamak ve kooperatiflerin elektrik, su, telefon gibi eksiklerini gidermek.