Fevzi Efe SEKİTMEZ-GERÇEK HABERCİ-ÖZEL HABER- Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) 1 Ekim 2026 itibarıyla açıkladığı son veriler, gayrimenkul piyasasında dikkat çeken bir çelişkiyi ortaya koydu. İzmir'de konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 17 azalarak 6 bin 532 adede geriledi. Türkiye genelindeki toplam konut satışları da yüzde 14,7 daraldı. Toplam satışlardaki bu düşüşe karşın banka kredisiyle yapılan ipotekli satışlar Türkiye genelinde yıllık bazda yüzde 7,2 artış gösterdi. Konut kredisi faizlerinin aylık yüzde 2,80 ile 3,20 arasında seyrettiği ve yıllık bileşik faizin yüzde 45-50 bandına ulaştığı bir dönemde yaşanan bu yükseliş, piyasada soru işaretlerine yol açtı.
İzmir'in İlçelerinde Tamamlayıcı Finansman Gerçeği
Kent genelindeki saha verileri, kredili satışlardaki yükselişin ana bir finansman aracı olmaktan çıktığını ve tamamen eksik kalan tutarları kapatmaya yarayan bir köprüye dönüştüğünü gösterdi. Menemen ve Torbalı hattında alıcılar, ortalama 3 milyon lira değerindeki 2+1 konutlar için araç satışı, altın bozdurma ve aile dayanışmasıyla yaklaşık 2 milyon liralık peşinat topladı. Bu gruptaki yurttaşların bankalardan kullandığı kredi tutarı ise 800 bin lira ile 1 milyon lira arasında sınırlı kaldı. Buca ve Bornova aksında yer alan 5 milyon liralık 3+1 apartman dairelerinde ise peşinat miktarı 3,5 milyon ile 4 milyon lira seviyesine ulaştı. Kredi kullanımı bu bölgede 1 milyon ila 1,5 milyon liralık bir dilime sıkışırken, borçlanmanın büyük ölçüde eski konutunu satıp yenisine geçmek isteyen çocuklu aileler ile kamu personelinin takas farkını kapatmasıyla gerçekleştiği belirlendi. Karşıyaka, Bostanlı ve Mavişehir gibi üst segment bölgelerde ise 7 milyon lira ve üzerindeki satışların ezici çoğunluğu nakit üzerinden tamamlandı; kullanılan krediler ticari nakit akışını koruma ve tapu masraflarını karşılama amaçlı sembolik tutarlardan ibaret kaldı.
Ağır Faiz Yükü ve Geri Ödeme Bariyeri
Bankaların güncel ödeme planları, yüksek faiz ortamının hane bütçelerine getirdiği yükü somut olarak sergiledi. Aylık ortalama yüzde 2,89 ile 2,99 bandındaki oranlarla 120 ay vadeli 1 milyon lira kredi çeken bir yurttaşın aylık taksiti 30 bin 500 liraya, on yıllık toplam geri ödemesi ise 3 milyon 660 bin liraya dayandı. Bu kredinin onaylanabilmesi için aranan asgari hane geliri ise en az 65 bin lira olarak belirlendi. Satın alınacak evin değeri ve çekilen kredi yükseldikçe maliyet tablosu daha da ağırlaştı. 1,5 milyon liralık kredide aylık taksit 45 bin 750 lirayı, toplam geri ödeme 5 milyon 490 bin lirayı geçerken; 2 milyon liralık borçlanmada toplam geri ödeme tutarı 7 milyon 320 bin liraya fırladı. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'nun (BDDK) getirdiği, aylık taksit tutarının hane gelirinin yarısını aşamayacağı kuralı, peşinatı bulunmayan geniş halk kesimlerinin tek başına krediyle ev sahibi olmasını olanaksız hale getirdi.
Kredi Artışında Baz Etkisi ve İkinci Konut Freni
İpotekli konut satışlarındaki yüzde 7,2'lik artışın altında, bir önceki yıl bankaların kredi musluklarını neredeyse tamamen kapatmasıyla yaşanan tarihi dip seviyenin baz etkisi yer aldı. Toplam satışlar içinde ipotekli işlemlerin payı yüzde 13-14 seviyesinde seyrederek, geçmiş yıllardaki yüzde 40'lık oranların oldukça gerisinde kaldı. Bunun yanı sıra BDDK'nın ikinci ev alımlarına yönelik uyguladığı yüzde 75'lik kredi kısıtlaması yatırım amaçlı talebi büyük ölçüde kesti. Mevcut hareketliliğin, yüksek mevduat getirisinden çıkarak elindeki birikimi gayrimenkule dönüştürmeye çalışan ve kalan tutarı borçlanan ilk ev sahiplerinden kaynaklandığı tespit edildi. Faiz oranları aylık yüzde 1,50-2,00 seviyelerine gerilemedikçe ve yeni konut arzı sağlanmadıkça, birikimi olmayan dar ve orta gelirlilerin borçlanarak konuta erişiminin zayıf kalacağı ifade edildi.
