Deprem mağduru vatandaşlar; artan kira fiyatları ve konut fiyatlarının vermiş olduğu panikle, müteahhitlerle sıkı pazarlıklara girişmekte. Şimdiye dek onlarca site ve bina için bu pazarlıklarda vatandaşların danışmanı olarak yer aldım. Vatandaşın ortak karar vermesi gerektiğinin bilinci ile danışanlarıma tespitlerimi sundum. Genel de maddi durumu iyi olan insanlar, biran önce bu işin olması konusunda ısrarcı olmaktalar. Önceden; “Kentsel Dönüşüm sürecinde maliklerden 2/3’ün durumu en kötü olanı belirleyici olur.” diyordum. Artık bu söylemimi terk ettim. Çünkü acımasızca süreci yönetenler, maddi durumu kötü olan insanların mal varlığı üzerinde karar vererek bu durumu kolaylıkla kendi lehlerine kullanmaktalar.
Müteahhitler işin olurunda hareket ettiklerinden, onlara süreci en kolay yönetecek kişilerle hareket etme refleksini göstermekteler. Bu durum da %50/%50 bir paylaşımdan söz edilmekte. Manavkuyu –Mansuroğlu mahallelerinde; 3+1 yeni daireler 4-5 milyon lira bandında satılmakta. Bu oran pekte makul olmamakla birlikte, piyasa şartlarından dolayı insanlar kabul etmek zorunda kalmakta. Belediyelerin vermiş olduğu %20 (ada bazlı %30) emsali alan müteahhitler, üstüne 600-900 Bin Lira bandında ücret talep etmekteler. Parayı ödeyemeyecek maliklere de işin bitiminde dairenin yarı yarıya hasılatının paylaşılacağı söylenmekte. Bu durumu; müteahhitler, vatandaşlara bir lütuf gibi sunmaktalar. Oysa burada vatandaşın %20 emsal artışı da “hiç” edilmekte. Bu durumu anlattığımız müteahhitler önce kabul etmese de sonradan hesap yaptığımızda kabullenmek durumunda kaldılar. Bu düpedüz insanların hakkının gaspı anlamına gelmekte.
Vatandaşlar emsal artışı ve emsal hesaplarını tam yapamadıklarından, müteahhit ortak alanlardan da ekstra getiriler elde etmekteler ve bu durumu maliklere genelde söylememekteler. Örneğin teras daireler çatı arası ile bağlanarak dubleks olarak planlanmakta. Bu durumu birçok malik bilmemekte. Yapılan sözleşmeler kısmi kat karşılığı, kısmi yapım sözleşmesidir. Burada vatandaş %20 müteahhitte verdiğini düşünse de durum hiç de öyle değil. Ortak alanlar ve terasa yapılan dublekslerin getirisi hesaplanmıyor. Müteahhitlere verilen daireler değerleme usulüne göre de piyasa dinamiklerine göre de diğer dairelerden daha değerlidirler. Teras daireler kat fazlalığından dolayı genel itibari ile deniz manzaralı olacaktır. Işık, rüzgâr ve manzara avantajından değerleme katsayıları yüksektir bu dairelerin. Aslında %20 diye verilen oran müteahhitler için değerleme göz önüne alındığında, %30 dan fazla bir getiri sağlamaktadır.
Bazı adalarda farklı müteahhitler sözleşme yaptığından, vatandaşın ada bazlı ekstra %10 daha kazanımını göz ardı etmekteler. Oysa parseller ada bazlı birleştirildiğinde %30 bir emsalle inşaatlar yapılacak. Genelde bu durum fazla irdelenmemekte. Biran önce yapıma başlamak istenmekte. Oysa vatandaşında burada ciddi bir fiyat avantajı yakalayacağı görmezden gelinmekte. Bu süreçte birçok vatandaş evlerinden oldu ve bu anlaşma rakamları göz önünde bulundurulduğunda, daha da fazla insanlın evinden olacağı kaçınılmaz.
Depremden birkaç ay sonra görüştüğüm bir site vardı. Bu site sakinlerine bazı tavsiyelerde bulunmuştum. Binaları hafif hasarlı olduğundan, anlaşma yapmadan “Kentsel Dönüşüm” sürecine girmeyin dedim. Tabi benim bu sözüm maliklere iletilmedi. Sonrasında karot testi ve kaçınılmaz karar ile bina yıkımları başladı. Bir müteahhit firma ile anlaşmışlar ve o firma süreçte yapımdan vaz geçmiş. Sonrasında arkasında bir sermaye grubu olan müteahhit firma ile anlaşma yapılmış. Son aldığım duyumda siteden 32 daire bu sermaye grubu tarafında arsa pay bedeli ile satın alınmış (Bir yıllık süreçte 500.000 TL-1.100.000 TL bandında). Şimdi firma kimseyi dinlemiyor kendi kafasına göre projesini şekillendirmekteymiş. Karşı çıkanlara ise paylarının karşılığını vermeyi teklif ediyormuş. Evet, dostlar; biz “Komşudan Habersiz İmza Atmayın! Komşunuzu satmayın!” derken tamda bu durumları anlatmak istemiştik. Acele edin ama acele ederken sizin yerinize sermaye gruplarının düşünmesine izin vermeyin!
